南韓房市近日面臨雙重壓力，一方面是強制性國宅債券的折價率（discount rate）飆升，讓購屋民眾或辦理房屋貸款轉貸者需額外負擔數十萬至百萬韓元；另一方面，首爾首次購屋族為尋求相對負擔得起的房源，轉向外圍區域，導致這些區域房價也創下新高。

根據《朝鮮日報》報導，在南韓，無論是購買房產、獲得分配或是辦理產權登記，都必須強制購買一定比例的「第一種國民住宅債券」（Type 1 National Housing Bonds）。同樣地，當重新設定抵押貸款（refinancing）時，也須購買相當於貸款金額1%的國宅債券。由於這類債券償還期限長達五年且名目利率僅約1%，為避免資金長期套牢，民眾通常會立即轉售給金融機構。

然而，金融機構因考量機會成本（opportunity cost），會以折價方式回購這些債券。由於國宅債券利率僅1%，遠低於基準利率逾3%的五年期政府債券，對金融機構而言造成損失，因此他們會以折價後的價格回購。隨著政府債券利率自去年底以來持續攀升，金融機構放棄的利潤增加，導致其適用的折價率也隨之提高。

今年4月6日，第一種國民住宅債券的折價率已達13.6%，本月更維持在13%至14%區間。這比去年4月約9%的折價率增加了逾4個百分點，創下自2022年有公開數據以來的最高水準。一名31歲的金先生在首爾購買一間公告價格約7億韓元的公寓，在最終付款日時，因國宅債券需額外支付300萬韓元。他驚訝地表示，同事去年購屋時只需支付200萬韓元，不料在一年內自己卻要多負擔100萬韓元。

實際數據顯示，若購買一間公告價格10億韓元的首爾住宅，依規定須強制購買價值3100萬韓元（佔公告價格3.1%）的國宅債券。若以當前13.6%的折價率轉售，購屋者需向銀行支付421.4萬韓元。若在去年4月以9%折價率計算，僅需支付約270萬韓元，顯示一年內購屋者的負擔增加了近150萬韓元。即使是轉貸3億韓元，也需支付40.8萬韓元。

房地產資訊平台Zigbang分析指出，購屋壓力不僅來自債券成本。首爾公寓市場的向上交易（價格高於前次交易）比例，已於上個月（三月）降至51.4%，較二月的59%減少7.6個百分點，創下去年八月以來新低。主要原因是多屋主為趕在五月財產稅課徵期限前，出清在江南區（Gangnam）、瑞草區（Seocho）及松坡區（Songpa）等區域的物件，以避免高昂的稅務負擔。

在這樣的市場環境下，首爾首次購屋族將目光轉向江西區（Gangseo）和蘆原區（Nowon）等外圍區域。這些區域的房屋總價在15億韓元以下，使得購屋者能夠獲得較高的貸款成數。去年十月緊縮的貸款規定，也促使需求轉移至這些貸款可負擔性較高的區域。今年二月至三月，首爾共有1萬2248名首次購屋者辦理集體住宅產權移轉登記。其中，江西區有928人、蘆原區有816人，分居各行政區首兩位。首購族中，30至39歲族群佔56.1%，為最大宗。

《mk.co.kr》報導，蘆原區上溪洞總價低於10億韓元的交易佔該區總交易量61.1%，可見年輕上班族與資金不足的伴侶正集中購買10億韓元以下的公寓。這股需求推升了部分區域的房價。例如，蘆原區上溪鑄工三區（Sanggye Jugong 3 Complex）一間58平方公尺的單位，上個月以8.8億韓元成交，超越2021年12月8.5億韓元的歷史高點。同樣地，城北區吉音新城八區（Gileum New Town 8 Complex RAEMIAN）一間84平方公尺的單位，今年二月以14.95億韓元成交，也刷新2021年13.95億韓元的紀錄。