全球兩大房地產投資信託基金（REITs），Realty Income 與 Prologis，正憑藉各自獨特的營運模式，積極拓展市場版圖。房地產投資信託基金（REITs）是一種讓投資人能投資不動產並收取租金收入的金融工具，這兩家公司皆擁有高投資等級信評、廣泛的租戶關係及充裕的資本來源，且均將觸角伸向私人資本合作夥伴關係與數位基礎設施領域。

Realty Income 強調穩定與分散風險

Realty Income 主要採取多元化的淨租賃模式，其投資組合涵蓋必要零售、工業、博弈及資料中心等領域。截至 2026 年 6 月 30 日，Realty Income 擁有 15,588 處物業，分佈於 92 個不同產業，出租率高達 98.8%，加權平均剩餘租賃年限為 8.6 年。這種廣泛的分散性有效降低了對單一物業類型或客戶的依賴，使其租金收入相較於 Prologis 的物流資產組合更為穩定。Realty Income 持續以穩定的現金流表現，於 9 月再度提高每月股息，這已是自 1994 年在紐約證券交易所上市以來的第 136 次股息調升，目前年度派息為每股 3.258 美元。

為強化成長動能，Realty Income 積極開展私人資本策略，已與 Apollo Global Management 和 KKR 等公司建立合作夥伴關係，並透過旗下 Cloud Capital 公司鎖定超大型資料中心市場。這些私人資本結構不僅能增加其費用收入，也有助於降低對公開股票發行募資的依賴。在財務表現方面，Realty Income 在 2026 年第二季的每股調整後營運資金（AFFO）成長 3.8% 至 1.09 美元，租金回收率達到 102.7%，並將 2026 年全年 AFFO 財測上調至 4.44 至 4.45 美元。

Prologis 聚焦物流與成長潛力

Prologis 則是全球物流地產的領導者，其全球房地產平台涵蓋 20 個國家約 13 億平方英尺的物業面積，服務約 6,500 家客戶。該公司主要成長領域包括開發案、策略資本、能源及資料中心，但也因此帶來更高的景氣循環敏感度。截至今年 9 月，Prologis 的租賃儲備量仍維持在 1 億平方英尺以上。2026 年第二季，Prologis 的出租率提升至 95.5%，續租淨有效租金漲幅超過 36%，同店淨營運收益（NOI）在淨有效基礎上成長 6.4%。此外，Prologis 的租賃市場估價為 17%，顯示未來合約仍有上漲空間。

Prologis 正在推動一項價值 188 億美元、對 Segro 的收購案，這將使其在歐洲的營運版圖擴大 47%，並增加其土地儲備。該公司管理層預期，這項收購在完成後的第一個完整財年，對每股核心營運資金（FFO）和 AFFO 的稀釋效應將是輕微或中性的。此外，Prologis 擁有 5.8 千兆瓦的電力管線，以及數十億美元的資料中心開發潛力。

投資展望與市場評價

根據 Zacks Investment Research 的預估，Realty Income 2026 年和 2027 年的營收年增率預計分別為 9.64% 和 8.44%，而同期的每股營運資金（FFO）年增率預計分別為 3.27% 和 3.71%。FFO（Funds From Operations）是衡量 REITs 經營績效的關鍵指標，主要將淨利潤中非現金的折舊與攤銷費用加回，以更準確反映其現金流狀況。AFFO（Adjusted Funds From Operations）則是在 FFO 基礎上，進一步扣除資本支出等項目，提供更保守的現金流評估。Prologis 方面，2026 年和 2027 年的營收年增率預計皆為 6.67%，2026 年的每股 FFO 年增率預計為 7.92%。

在過去一年中，Realty Income 的股價下跌 7%，而 Prologis 的股價則上漲 18.3%，同期 S&P 500 指數上揚 17.5%。從估值來看，Realty Income 的未來 12 個月本益比（P/FFO）為 12.24 倍，低於其三年中位數 13.23 倍；而 Prologis 的 P/FFO 為 20.45 倍，略低於其三年中位數 20.75 倍。有分析認為，Realty Income 以其穩健的營運模式、高出租率、長租約、持續增長的月度股息以及不斷擴大的私人資本管道，加上較低的 P/FFO 倍數，展現出防禦性的投資特點。

相對地，Prologis 則透過其物流、開發及資料中心業務，在市場週期上行時提供更強勁的成長潛力。然而，Prologis 擬議的 Segro 收購案及其龐大的資本計畫，在其估值已帶有溢價的情況下，也增加了執行的風險。綜合來看，有報導指出 Realty Income 在當前市場環境下，對於追求穩健收益的投資人而言，可能比 Prologis 更具投資優勢。

【提醒您】

不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議