為吸引更多外國投資並提升區域經濟競爭力，菲律賓已於2025年9月3日正式批准實施新法 Republic Act No. 12252。這項新法修正了1993年的 Investors' Lease Act（Republic Act No. 7652），將合格外國投資者租賃私人土地的最高總期限從原先的75年（50年基本租期加上25年續約期）延長至最長99年。

根據報導，Philippine Board of Investments 表示，此舉是菲律賓在吸引外國投資方面邁出的重要一步，旨在提升該國在區域全面經濟夥伴關係協定（RCEP），這是一個由亞太地區多國簽署的自由貿易協定下的競爭力。新法希望透過提供更長的土地使用確定性，來吸引長期資本投資。

新法明確規定，這項長達99年的土地租賃權（leasehold）僅限於符合資格、且其投資已獲批准或註冊的外國投資者。這與土地所有權（freehold）概念不同，外國人一般仍無法直接擁有菲律賓私人土地。新法還增加了更嚴格的條款，例如租賃協議需向 Registry of Deeds 註冊並在土地所有權證書上批註，以確保其對第三方具約束力，並提供更高的法律確定性。

若投資者未經授權更改土地用途或撤回投資，租賃協議將自動終止。此外，新法對特定投資領域設有門檻，例如觀光專案需至少投資500萬美元，並在三年內投入其中70%。對於涉及國家安全或發展優先的關鍵服務或基礎設施，總統有權縮短租賃期限。這些租賃權在符合條件下，可以出售、轉讓、指定或作為貸款擔保。

菲律賓最高法院長期以來堅持外國人可租賃土地，但租賃不能被構成「變相出售」。新法正是為了在遵守憲法規範的前提下，為合格外國投資者提供更具吸引力的土地使用權利，而非允許外國人擁有土地。