亞太地區（APAC）的房地產市場正進入一個更加精挑細選的階段，根據《JD Supra》最新發布的季度洞察，市場資金正高度集中於優質資產，且細緻的融資條件與結構性主題日益成為影響表現的關鍵。儘管上半年併購交易價值略有下滑，但特定領域如核心辦公室、資料中心及飯店業仍展現強勁動能，而孟加拉等新興市場則面臨稅務與法規挑戰。

辦公室市場需求穩健

在工作場所策略不斷演進及人工智慧（AI）應用日益普及的背景下，投資者對主要中央商務區（CBD）的辦公室資產需求依然旺盛。最新一季的交易量達到 170 億美元，創下 2018 年以來最佳表現。報告指出，地理位置優越、租戶合約穩固的優質辦公室資產，正吸引激烈的競標與競爭性報價；反觀次級及邊緣地區的辦公室物件，則面臨租賃挑戰與資本價值下跌的困境。

澳洲城市表現突出 東京受全球青睞

在澳洲，雪梨仍是優質辦公室資產流動性最充裕的市場，而北悉尼也已成為機構投資辦公室資產的重要市場。《JD Supra》分析指出，布里斯班是亞太地區表現最為強勁的辦公室市場之一。東京則持續作為全球資本在辦公室市場的首選目的地。

跨國資本在亞太地區的辦公室市場表現活躍，新加坡、馬來西亞、加拿大、日本及澳洲的投資者均積極參與大型交易。此外，如印尼雅加達等新興市場，其地理位置優越、品質高端的辦公室資產也正受到機構投資者的青睞。

AI 助攻資料中心需求高漲

人工智慧（AI）技術的普及應用，正以 14% 的複合年均成長率（CAGR）推動亞太地區超大規模資料中心的需求，其中又以中國大陸科技資本支出成長最為顯著。資料中心開發的主要限制並非土地供應，而是電力、法規複雜性及社區接受度。放款機構在評估資料中心專案時，除了考量不動產基本面外，更著重於租戶品質、收益確定性、合規風險及營運韌性。法規遵循，包括出口管制、資料主權要求和外國投資規定，已成為資料中心專案投資的核心變數。

飯店業表現亮眼 私募股權市場趨緩

飯店業在亞太地區表現突出，強勁的需求基本面與受限的未來供給支撐其收入成長。日本、峇里島、泰國、越南和澳洲等主要亞太市場的平均客房收益（RevPAR）已超越疫情前水準。單就澳洲而言，2025 年飯店交易量達到約 27 億澳元，創下歷史新高。投資者對飯店業的興趣集中於品牌強大、定價能力高且現金流穩健的頂級與奢華資產。由於開發可行性挑戰，未來飯店供給預計將比歷史水平低 41%，比預期需求增長低 35%。

然而，亞洲的私募股權市場在 2026 年上半年則呈現低迷，籌資活動主要集中於成熟的基金管理公司，例如 Baring Asia Private Equity Fund IX 籌得 156 億美元，黑石（Blackstone）旗下的 Blackstone Capital Partners Asia III 募資 131 億美元，以及 Bain Capital Asia Fund VI 募得 105 億美元。整體而言，2026 年上半年亞太地區的交易價值下降了 2.4%，主要受地緣政治不確定性、私人信貸市場波動及 AI 驅動的估值壓力影響。私人信貸市場內部新興的壓力，也對不動產資本和融資市場構成關鍵風險，2026 年第二季有超過 220 億美元的贖回請求，但僅不到 40% 的請求獲得滿足。

孟加拉房地產挑戰與政府呼籲

與此同時，孟加拉的房地產活動雖然持續擴張，但產業內部人士對其正面臨的嚴峻挑戰提出質疑。根據《The Financial Express》報導，官方名義國內生產毛額（GDP）數據顯示，孟加拉的房地產產值從 2021 財年的 3.13 兆塔卡成長 52.5% 至 2026 財年的 4.77 兆塔卡，2026 財年的年增率為 7.19%。儘管數據顯示穩定成長，但 Real Estate and Housing Association of Bangladesh (REHAB) 前高級副總裁 Liakat Ali Bhuiyan 表示，該產業目前表現不佳，面臨顯著的擴張挑戰。他質疑這些數據是否準確反映當前實況，並指出高達 15% 的所得稅負擔是一大障礙，阻礙了投資並讓開發商難以擴張。此外，詳盡區域計畫（Detailed Area Plan, DAP）的限制也使得許多地區的建築高度受限。

經濟學家 M Masrur Reaz (Policy Exchange Bangladesh (PEB) 主席) 強調，房地產產業的成長高度依賴投資、融資條件與商業信心。他雖承認城市化與人口增長創造了結構性的住房需求，但也警告高融資成本、法規障礙和薄弱的購買力可能限制其擴張。M Masrur Reaz 呼籲政府需提供可負擔的融資、改善投資環境並推動法規改革，以維持產業永續成長，同時改善土地管理、降低交易成本並提高透明度。

AI 治理與永續報告成新焦點

隨著人工智慧影響決策，董事責任日益受到關注。對 AI 生成分析的獨立審查對於財務披露、資產估值及風險評估至關重要。AI 洞察若發現重大投資組合惡化，可能對上市實體的持續披露義務產生影響。此外，自 2026 年 7 月 1 日起實施的強制性永續報告，進一步提升了治理標準。為應對 AI 相關風險，組織應確保其隱私、披露和監督框架能跟上技術變革的步伐。