全球房地產投資市場日益多元，其中指數股票型基金（ETF），這種能讓投資人透過單一商品追蹤特定指數表現的金融工具，成為許多投資人布局海外不動產的重要工具。近期兩檔不動產投資信託（REITs）相關ETF，iShares Select U.S. REIT ETF（ICF）和Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF（VNQI），因其迥異的投資策略與潛在報酬，引起市場關注。

ICF主要追蹤美國大型REITs，該基金持股集中於30檔美國國內標的，例如醫療照護REITs Welltower、資料中心REITs Equinix以及物流REITs Prologis。特別的是，ICF透過投資資料中心REITs，直接參與人工智慧（AI）基礎建設的需求成長。相對而言，VNQI則提供更廣泛的國際房地產多元配置，追蹤S&P Global ex-U.S. Property Index，其投資組合涵蓋美國以外的全球682檔不動產標的，包括澳洲的嘉民集團（Goodman Group）和日本的三菱地所、三井不動產等傳統型房地產公司。

從績效數據來看，截至2026年6月30日，ICF過去一年的報酬率高達13.50%，遠優於VNQI的1.80%。儘管VNQI的費用比率（expense ratio，即基金每年收取的管理費及其他開銷佔總資產的比率）僅0.12%，低於ICF的0.32%，且其股息殖利率（一年配發的股息相對股價的比率，類似存股的「利率」）達4.80%，顯著高於ICF的2.50%，但ICF受益於其對AI基礎建設相關REITs的曝險，顯示出更強的短期成長動能。

值得注意的是，亞洲投資人正重新將目光投向美國房地產市場。他們過去因美元強勢和避險成本增加而趨於觀望，但在經歷市場重新定價與基本面改善後，美國不動產市場因其市場深度、法治透明度及長期增長潛力，再次成為這些投資人的避險港與收益來源。CenterSquare Investment Management的共同首席投資長Rob Holuba指出，儘管過去曾因直接投資都會區辦公室而受挫，但投資人從中學習，目前更傾向尋求具有在地合作夥伴的差異化策略與利基型房產類別。

美國房地產市場目前處於新一輪週期，價格經過調整後，提供了更具吸引力的進場點。例如，Cloud Capital今日宣布與Realty Income及一家全球機構投資者，成立一項價值超過60億美元的數據中心合資企業，初期將聚焦美國的超大規模數據中心，並計劃未來擴展至歐洲。這類投資案凸顯AI和雲端運算帶動的數位基礎建設需求，正成為商業房地產領域成長最快的板塊之一。

此外，印度孟買證券交易所（Bombay Stock Exchange, BSE）旗下的BSE Index Services，也首次推出專注於商業房地產的指數——BSE REITs and Commercial Real Estate Index。這項新指數將有助於開發指數股票型基金（ETFs）等被動式投資產品，為投資人提供更多元、透明的全球房地產投資機會。

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