科技巨擘亞馬遜（Amazon）宣布，將投入逾 1,000 億美元於人工智慧（AI）基礎設施建置，此舉正帶動數據中心不動產投資信託（REITs）表現達到多年來高點。在全球 AI 需求爆炸性成長下，超大規模雲端服務商對數據中心的需求遠超供給，徹底改寫了傳統數據中心的經濟效益。

人工智慧模型的訓練與運行需要龐大的運算密度，這使得每個新的超大規模業者 AI 基礎設施合約都具有租期長、信用背書擔保及內建租金上漲機制等特點。報導指出，現今數據中心供應與超大規模業者需求之間的差距，已擴大至近十年來最廣。然而，由於電力供應限制和許可證審批等因素，新建數據中心的時程已延長至三年或更久，這賦予現有數據中心業者未來數年罕見的定價權。

在此趨勢下，數據中心 REITs 被視為兼具防禦性房地產特質與結構性科技成長潛力的投資類別。例如，Equinix（Equinix）報告指出，受惠於 AI 部署，其租賃活動創下新高；裡瑞通（Digital Realty）也簽署了多項高溢價的多年期合約。即使是物流房地產公司 Prologis（Prologis），也能透過其靠近光纖路線和變電站的土地儲備，捕捉 AI 電力與光纖相關的鄰近商機。

分析認為，投資數據中心 REITs 應視為科技股配置而非傳統房地產，因其成長率雖高，估值倍數也較高。儘管其收益率（約 1.5% 至 2.5%）可能低於抵押型或醫療保健型 REITs，但現金流的品質與期限更具優勢。對多數保守型投資人而言，將總投資組合的 3% 至 5% 配置於此類資產被認為是適當的。主要的風險包括利率敏感性（儘管長租約部分緩解短期波動）以及人工智慧資本支出預算若持續下滑，但這預計要到 2027 年底或 2028 年才會發生。更緊迫的潛在風險是若所有開發商同時湧入市場，可能導致過度建設，進而壓縮租金和收益。

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