在經歷多年擴張後，英國學生宿舍（PBSA）市場正逐漸降溫，進入一個更具選擇性的階段。儘管部分城市因床位持續短缺而支撐租金與入住率，但整體市場面臨可負擔性壓力、需求放緩及新供給增加的挑戰，使得新加坡投資業者面臨兩極化的前景。

根據《The Business Times》報導，獨立智庫 Higher Education Policy Institute 總監 Nick Hillman 直言，學生住宿提供商的「派對已結束」，儘管「宿醉尚未真正來襲」。他指出，在諾丁漢等城市，2022/2023學年度第一年大學生住宿需求約為46,295個床位，預計在2025/2026學年度將降至42,290個。與此同時，PBSA供給同期增加了超過7,700個床位，供給與需求的不平衡日益明顯。

導致市場降溫的原因多元，包括疫情後學生需求的正常化，以及新供給陸續投入市場。脫歐後歐盟學生學費比照國際學生標準，促使部分歐盟學生選擇前往其他國家求學。此外，越來越多英國大學新生選擇住在家中，這個比例從2016年的32.9%上升至2025年的35.2%，估計將導致約2.4萬個床位的需求減少。

新加坡業者在英國市場表現各異。遠東烏節（Far East Orchard）旗下3,700多個床位的自有物業，2025/2026學年度入住率從前一年的92%降至88%。英國學生住宿龍頭 Unite Group 雖然指出2025/2026學年度入學大學新生人數創下紀錄，成長2%，但國際研究生需求疲軟及學生選擇住家，導致整體入住率從97.5%降至95.2%。該公司預期2026/2027學年度的入住率與租金成長將落在預估區間的低點，且空置率主要集中在李斯特城、諾丁漢和謝菲爾德等需求減弱、供給量高的城市。

然而，也有業者展現韌性。勝捷企業有限公司（Centurion Corp）在英國擁有10處物業、共2,782個床位，過去三年財務入住率均維持在90%以上，並在2024財年、2025財年及2026財年第一季達到98%。該公司執行長 Kong Chee Min 表示，在高融資成本壓縮收益的環境下，將審慎評估收購案。豐樹產業（Mapletree Investments）則在英國27個城市擁有約1.7萬個床位，目前正進行基金結算，剝離約1.4萬個床位的英國及美國資產，並計劃在今年底前成立一檔專注於羅素大學集團（Russell Group）旗下大學附近優質學生宿舍的英國基金。

面對市場變化，營運商正透過提供當地餐券、自行車租賃服務，甚至高達1,500英鎊（約新台幣6.1萬元）的現金回饋等措施來吸引學生。然而，更高的營建與法規成本，加上利率上升，已推高新開發案的價格。目前在倫敦以外地區，新的學生宿舍開發案每週租金需至少達到230英鎊，才能維持其財務可行性。這也促使營運商將資金集中投資於大學群體深厚、學生需求更為穩定的城市。