賓夕法尼亞州眾議院正積極推動 House Bill 2120 法案，旨在加強對「房屋淨值投資產品」（Shared Appreciation Agreements, HEI）的監管，以保護屋主避免潛在的掠奪性金融行為。這項立法行動，反映了美國各地對這類創新金融產品日益增長的審查。

房屋淨值投資產品通常不涉及月付金或利息，屋主同意未來與投資公司分享房屋增值的一部分。然而，由於這些產品在法律上未被歸類為貸款，導致許多現行的銀行法規和消費者保護措施無法適用，形成監管上的「灰色地帶」。

根據《HousingWire》報導，賓州州眾議員 Arvind Venkat 在今年三月的賓夕法尼亞州眾議院聽證會上指出，Point 這家行銷共享增值協議的公司，曾於聽證會前透過電子郵件向客戶提供禮品卡，以換取反對新法規的證詞。Arvind Venkat 批評此舉意圖誤導委員會成員及賓州民眾，透過金錢誘因換取特定觀點，稱這是對立法程序的「駭人聽聞的腐敗」。

這類產品的潛在風險已浮現。一名賓州屋主在2021年從 Point 公司獲得22.5萬美元。然而，依據其簽署的合約，該公司未來可收取其房屋淨值的約58%。這名屋主形容，這感覺像是「將靈魂賣給魔鬼」。Franklin Park 當地一名消費者倡議人士 Wendy Gilch 表示，因為這些產品不被視為貸款，導致許多銀行法規和消費者保護措施無法適用。Arvind Venkat 也強調，房產是大多數賓州居民最有價值的資產，若屋主因不公平或具欺騙性的行銷而簽署這些協議，最終可能面臨嚴峻的財務困境。

House Bill 2120 法案旨在將這些共享增值協議納入與其他以房地產為擔保的金融產品相同的法律保障範圍，包括資訊揭露、止贖保護，以及違規時的補救措施。該法案獲得兩黨支持，由州眾議員 Tim Twardzik (R) 和 Lindsay Powell (D) 共同發起。Arvind Venkat 認為，鑒於房屋對許多賓州居民的重要性，必須迅速將房屋淨值投資協議納入類似抵押貸款的監管框架，以確保屋主的透明度並免受掠奪性貸款行為的侵害。

然而，業界對此抱持不同意見。Point 公司負責第三方貸款發起業務的經理 Samuel Bjelac 表示，公司提供「非常扎實的屋主教育和貸款發起人培訓」。Coalition for Home Equity Partnerships 的會長 Cliff Andrews 則主張，由於這些產品沒有月付金和利率，不適用為抵押貸款設計的銀行法規。他直言，任何要求計算年利率（APR）的法規，對 HEI 產品來說「根本無法計算」。

賓州的立法行動也呼應了美國各地對其他房地產合約的監管趨嚴。例如，超過30個州已通過立法或法院命令，針對佛州房地產經紀公司 MV Realty 採取行動。MV Realty 曾以預付金換取屋主長達40年的獨家上市協議，批評者認為這本質上是一種以房產留置權為擔保的高利貸，但共享股權投資產品則不收取利息或要求每月付款。