美國聯邦國民抵押貸款協會（Fannie Mae）近日宣布，將允許購屋者使用加密貨幣作為房屋貸款抵押品，此舉預期將為傳統房地產與金融市場帶來重大變革。這項創新方案鎖定全美約 5,200 萬名加密貨幣持有者，讓他們在無需出售數位資產的情況下，也能滿足房屋貸款的頭期款需求。

根據新規定，購屋者可將比特幣（Bitcoin）或美元穩定幣（USDC）作為抵押品。在該方案下，抵押的加密資產將被鎖定作為擔保。值得注意的是，即使抵押的加密貨幣價值下跌，只要借款人每月按時繳款，就不會自動觸發貸款條款的修訂。然而，此方案的融資成本預估將比標準房貸高出約 1.5 個百分點。

抵押比率方面，若使用比特幣作為抵押，其價值須約為貸款金額的 250%；若為美元穩定幣 USDC，則須約為貸款金額的 125%。由於加密貨幣僅作為抵押而非出售，這項交易不產生應稅的資本利得，可幫助借款人避免最高 20% 的聯邦稅，並可能額外節省 10% 的州稅。

這項政策變革並非毫無爭議。經濟學家彼得·希夫（Peter Schiff）便質疑該方案的前提，他指出，借款人實際上等於為房價的 100% 進行融資，因為他們必須同時支付主要房貸和加密貨幣抵押部分的利息。希夫也質疑使用 USDC 作為抵押的合理性，認為既然 USDC 可直接出售且無價格波動風險，其高昂的利息成本恐將抵銷稅務優勢。

Fannie Mae 的這項舉措是依循美國聯邦住宅金融局（FHFA）於 2025 年 6 月發布的指導方針。當時，該局局長比爾·普爾特（Bill Pulte）已指示 Fannie Mae 和房地美（Freddie Mac）兩家機構，為將加密貨幣納入房貸申請的可接受資產做好準備。此外，美國參議院已於 2026 年 3 月 12 日以 89 票對 10 票的表決結果，通過了旨在重新校準房屋金融監管框架的《房屋融資重建法案》（ROAD to Housing Act），進一步為這類創新方案鋪路。